Перезагрузка жилищной сферы России: «Все начинается с земли»
Одна из ключевых тем устройства современного градостроения и его планирования — земельные отношения. Управляющий директор Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Анатолий Азизов рассказал об опыте реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), проблемах и решениях в области земельного законодательства и взаимодействии с регионами по этим вопросам.
— Регионы сейчас широко применяют механизм комплексного развития территорий. Как ДОМ.РФ взаимодействует с региональными и местными властями при реализации проектов КРТ?
Мы в ДОМ.РФ любим говорить: «Все начинается с земли». И это не просто слова. Ведь ДОМ.РФ с 2008 года по поручению правительства России занимается вовлечением в оборот и реализацией неиспользуемых федеральных земель. С 2020 года мы внедряем механизм комплексного развития территорий по всей стране. Первые наши аукционы под реализацию проектов КРТ на незастроенных территориях прошли по участкам общей площадью 75,4 га в Хабаровске и Тюмени под строительство более 730 тыс. кв.м жилья с сопутствующей инфраструктурой. Первые дома площадью 23 тыс. кв.м по одному из наших проектов КРТ сданы в апреле в Ростове-на-Дону. До конца года были введены в эксплуатацию еще несколько домов в ряде субъектов РФ.
Сегодня в работе у ДОМ.РФ 113 проектов КРТ в 48 регионах России по участкам общей площадью 5400 га с градпотенциалом 23,4 млн кв.м жилья. По 55 из них уже заключены договоры КРТ под строительство 7,8 млн кв.м жилья в 31 регионе.
ДОМ.РФ согласовывает параметры развития территории в будущих решениях о КРТ с субъектом и муниципалитетом, учитывая интересы всех сторон с учетом экономики будущих проектов. В 37 субъектах получены согласия на реализацию 79 проектов КРТ.
При реализации наших проектов КРТ мы стараемся по максимуму применять в них механизмы и инструменты ДОМ.РФ — не только вовлечение и торги, но и проектное финансирование Банка ДОМ.РФ, и инфраструктурные облигации, и проекты арендного жилья.
Кроме того, ДОМ.РФ не только сам реализует проекты, но и активно помогает регионам решать свои задачи. Так, с 2008 года в собственность региональным и муниципальным властям были безвозмездно переданы участки под строительство 150 детсадов и 100 школ, 20 спортивных объектов и 10 объектов здравоохранения, более 30 тыс. российских многодетных семей получили землю под строительство индивидуального жилья в 41 регионе.
В целях обеспечения жилья необходимой инфраструктурой ДОМ.РФ на постоянной основе ведет мониторинг реализации проектов КРТ, взаимодействуя с органами власти всех уровней.
На сегодняшний день Институт развития обладает самой большой среди федеральных структур практикой и опытом реализации масштабных проектов комплексной жилой застройки, в том числе с применением механизма аукционов «за долю» и КРТ, а с 1 января 2024 года — еще и комплексного механизма КРТ «за долю».
— Как вы выбираете участки и объекты для включения в проекты КРТ? Какие критерии и показатели являются определяющими для оценки их потенциала?
В первую очередь, это расположение значительных по площади участков и имущественных комплексов в городской черте, в зоне активного градостроительного развития территории, требующих смены функционального назначения, которые могут быть использованы для жилищного строительства после изменения генерального плана и правил землепользования и застройки.
Далее учитывается мнение региона и муниципалитета по виду и параметрам застройки территории. С их участием уточняются параметры развития территории с учетом второго критерия — экономической модели. Планируемое развитие территории в проекте должно иметь достаточную доходную часть и адекватную затратную часть на обеспечение ее всеми видами инфраструктуры.
Если параметры проекта важно сохранить на рекомендуемом уровне, но финансовая модель недотягивает до нужных значений, регион вместе с Банком ДОМ.РФ включается в проект и старается повысить рентабельность, используя инструменты «инфраструктурного меню», включая облигации ДОМ.РФ.
— Как ДОМ.РФ адаптируется к различным региональным особенностям в проектах КРТ? Какие проекты стали показательными в этом отношении?
При формировании показателей будущих проектов КРТ ориентируемся на региональные и местные нормативы градостроительного проектирования, учитываем окружение территории, особенности проектирования в регионе, внедряем модели Стандарта КРТ и лучшие практики, используемые в других субъектах для создания комфортной городской среды.
Показательными могут стать проекты в Хабаровске (Брянский пер.) и Чите, а также проекты КРТ под благоустройство территорий, которые мы передаем на реализацию Владивостоку — сопки Орлиная и Крестовая. Концепция их обновления была разработана ДОМ.РФ и получила одобрение градостроительного совета Приморского края.
— Согласно указу президента России «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», к 2030 году необходимо обеспечить ежегодный ввод 120 млн кв.м жилья. На каком уровне этот показатель находится сейчас и каким способом можно добиться поставленной цели?
ДОМ.РФ активно участвует в реализации национального проекта «Жилье и городская среда», в рамках которого перед нами поставлена целевая задача ввести в эксплуатацию с нашим участием с 2021 до 2030 года 100 млн кв.м жилья. На текущий момент уже сдано более 23 млн кв.м, до конца 2024-го ожидаем ввода не менее 25 млн кв.м.
Для устойчивого роста ввода жилья необходимо активное вовлечение в хозяйственный оборот неэффективно используемых земель, применение современных механизмов комплексного развития территорий, а также предоставление земель застройщикам не за деньги, а за долю помещений в будущих домах, что снижает затраты на начальном этапе и способствует более эффективному расходованию средств. Безусловно, необходимо привлечение федеральных и региональных мер поддержки, особенно для крупных территорий — для обеспечения строительства объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
— Сейчас среди целевых моделей городской среды есть малоэтажная застройка. Будет ли она применяться и применяется ли сейчас в крупных городах или в агломерациях?
Малоэтажная модель Стандарта КРТ является очень комфортной для проживания. При этом она имеет сложное финансовое моделирование. Квадратные метры таких объектов в себестоимости дороже, чем объекты среднеэтажной модели Стандарта КРТ.
При этом в новых проектах КРТ очень часто используется такая модель. Малоэтажная модель Стандарта применяется в 15 из 65 проектов, по которым правительственной комиссией по развитию жилищного строительства приняты решения о КРТ.
К примеру, совсем недавно состоялся аукцион по реализации проекта КРТ в селе Пивовариха (Иркутская область), вместе с правительством Амурской области ДОМ.РФ согласовал в этом году будущий проект с малоэтажной моделью в Благовещенске и три проекта комплексного развития территории в Иркутском районе на берегу озера Байкал.
Кроме того, в проектах КРТ активно продвигается пилотное применение проектов индивидуальных, блокированных, малоэтажных жилых домов и объектов инфраструктуры с использованием деревянных конструкций, разработанных на основе проектов — победителей открытого Всероссийского конкурса на разработку типовых проектов индивидуальных и многоквартирных малоэтажных жилых домов, проведенного ДОМ.РФ в 2021 году.
— Какие законодательные изменения, по вашему мнению, могли бы упростить процесс вовлечения федерального имущества в экономический оборот? Нужно ли это и есть ли инициативы, которые вы поддерживаете?
Закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства…» от 24 июля 2008 года за 15 лет стал одним из самых эффективных механизмов по предоставлению целевым образом федеральных земель. Одни виды аукционов уходят, другие приходят или изменяются согласно требованиям времени. Мы подстраиваемся под тенденции рынка, добавляем «настройки», которые приближают к выполнению национального проекта.
При этом мы вышли на качественно новый уровень целеполагания: ставим себе задачу не просто по вовлечению, но и по строительству жилья на этих землях, формированию благоустроенных пространств и созданию комфортной городской среды.
Одним из актуальных вопросов для застройщиков является возможность использования договоров КРТ в качестве залога. Сейчас банки требуют от застройщиков «твердый» залог, что усложняет реализацию проектов. Совместно с Минстроем России ДОМ.РФ разрабатывает законопроект, который позволит застройщикам передавать в залог банкам проекты КРТ со всеми обязательствами по их реализации. Это позволит банкам принимать в залог арендованные участки одновременно с договорами о КРТ. Возможность залога для договоров КРТ позволит застройщикам значительно снизить залоговую базу для получения проектного финансирования.
Автор: Святослав Фирсов
Фото: Служба внешних коммуникаций ДОМ.РФ